집 팔고 은퇴할까, 들고 은퇴할까: 40대 맞벌이가 직접 계산해 봤어요

저희 집 얘기부터 할게요. 부부 둘 다 40대 중반이고 맞벌이예요. 서울에 작은 아파트 한 채가 있고, 생활비는 한 달에 400만원 정도 써요. 자산을 따져 보면 대부분이 집이에요. 금융자산은 집값에 비하면 얼마 안 돼요.

그래서 아내랑 자주 하는 얘기가 "이 집을 언제 팔아야 하나"예요. 오를 것 같으니 들고 있자, 팔아서 굴려야 일찍 쉰다, 매번 결론이 안 났어요. 이 계산기를 만든 이유 중 하나가 이거라서 직접 넣어 봤어요.

넣은 숫자

실제 숫자와 똑같지는 않고 비슷하게 반올림했어요.

결과: 55세에 그만둔다면

집을 팔면 그 돈을 굴릴 수 있지만 대신 어딘가에 살아야 해요. 그래서 팔고 나서 월세·관리비가 매달 얼마 더 드는지에 따라 나눠 봤어요.

안전 은퇴 나이는 95세까지 돈이 안 떨어질 확률이 90% 이상이 되는 가장 이른 나이예요. 마지막 줄은 계산기에 "6억원어치를 팔았다"로 넣은 거라, 남은 작은 집에 붙는 건보료가 빠져 있어요. 실제로는 조금 덜 좋게 나와요.

숫자를 보고 든 생각

집을 그냥 들고 있으면 55세 은퇴는 거의 반반이에요. 집값이 올라도 그 돈을 생활비로 쓸 수 없으니까요. 은퇴 직후 건보료도 집 때문에 더 나와요. 계산기 추정으로는 들고 있을 때 월 25만원 정도, 팔았을 때 11만원 정도였어요.

그렇다고 팔기만 하면 해결되는 것도 아니었어요. 월세가 월 200만원을 넘어가면 판 효과가 거의 사라져요. 250만원이면 오히려 들고 있는 것보다 늦어지고요. 결국 관건은 "팔고 나서 어디 사느냐"였어요.

제일 좋게 나온 건 작은 집으로 옮기고 차액을 굴리는 쪽이에요. 숫자만 보면 이게 정답 같지만, 출퇴근 거리나 오래 산 동네를 떠나는 문제는 계산기에 없어요. 저희도 아직 결정은 못 했어요. 다만 "팔면 일찍 쉰다"가 무조건 맞는 말은 아니라는 건 확실히 알게 됐어요.

팔 때 세금은 얼마나 나올까

1세대 1주택이면 2년 이상 보유했을 때 양도세가 비과세예요. 서울처럼 취득할 때 조정대상지역이었던 집은 2년 거주도 채워야 해요. 서울은 2025년 10월 16일부터 다시 전역이 조정대상지역이에요.

집값이 12억원을 넘으면 12억원 초과분에 대해서만 세금이 붙어요. 이때 장기보유특별공제를 받는데, 1주택자는 보유 연 4%, 거주 연 4%씩 쳐서 최대 80%까지 빼 줘요.

대충 계산해 봤어요. 10억원에 사서 15년 살고 15억 8천만원쯤에 판다고 하면, 차익 5억 8,500만원 중 12억원 초과분 비율만큼인 약 1억 4,200만원이 과세 대상이에요. 80%를 빼면 약 2,840만원, 기본공제 250만원까지 빼면 과세표준이 약 2,590만원이에요. 세금은 지방소득세 포함 300만원 안팎이 나와요. 생각보다 크지 않았어요. 다만 이건 제 어림셈이고 조건마다 달라서, 실제로 팔 때는 세무사에게 꼭 확인하세요.

저와 비슷한 상황이면 이 조건으로 계산기를 열어서 내 숫자로 바꿔 보세요. '부동산' 칸에서 "은퇴 시점에 팔아서 노후 자금으로"를 켜고 끄면서 비교하면 돼요. 팔 때는 늘어날 월세만큼 생활비를 올려서 넣어야 정확해요.